Estamos cansados de leer estudios sobre el sector inmobiliario (buenos, malos, regulares y casi siempre sesgados) donde se analizan los “efectos” de diferentes variables (disponibilidad de crédito, tipos de interés, crecimiento económico, efecto riqueza, inflación, …) y todos, sin distinción, se olvidan de la variable más importante: la demografía.

La demanda de vivienda está claramente relacionada con las tasas de nacimiento de… ¡hace treinta años!, y profundamente influída, por los cambios demográficos que afectan a la población.

El resto de las variables, en nuestra opinión, “salpimentan” el comportamiento de la demanda: por ejemplo, con tipos de interés bajos, es más probable que se opte por la compra que el alquiler, pero si no hay nacidos treinta años antes es difícil que se compren viviendas solo porque los tipos de interés están bajos.

Teniendo en cuenta la demografía, se pueden ver de manera diferente dos hechos recientes en nuestro sector:
1) El boom 1996-2006: lo que ha estado detrás del boom es la incorporación de los “baby boomers” (1966-1976) al mercado.

La formación de más de 400.000 hogares anuales a principios del 2000 (el año 1976 marcó la mayor tasa de natalidad: 18,76*) fue el motor fundamental del boom que se vio “potenciado” por bajos tipos de interés, falta de suelo (y por tanto de oferta)… y otros factores que hicieron posible uno de los mayores períodos de crecimiento que ha conocido el mercado inmobiliario.

2) La crisis desde el 2008: No voy a achacar la crisis en sí al descenso de la población, pero sí creemos que hay que tener en cuenta el factor demográfico, en su análisis y evolución:

– A partir de 1976, la tasa de natalidad inicia un descenso importante hasta 11,39 diez años más tarde, y hasta el mínimo histórico de 9,19 en 1996. Esto significa que la demanda de vivienda, generada por los “formadores de hogar” seguirá descendiendo hasta… ¡el 2026!
– El peso fundamental en la demanda de vivienda, por tanto, corresponderá a los “ampliadores de hogar”**.

A lo largo de próximas entradas, iremos desarrollando un poco más nuestro análisis demográfico del sector inmobiliario. Para ello, vamos a contar con un colaborador de lujo: Kiko Llaneras, kikollan, cuyo blog ensilicio.com seguimos muchos “básicos” desde hace mucho tiempo.

Os proponemos una pregunta: si eres hijo único y tu pareja es hija única… ¿os compraríais una casa?… ¡Esperamos vuestras respuestas y comentarios!
* Tasa de natalidad bruta: nº de nacidos por cada mil habitantes.

** Ampliadores de hogar: son los compradores que vienen de otra vivienda, ya sea en propiedad o alquiler, y cuya necesidad deriva de cambios en el hogar: nuevos hijos, mejoras económicas… y no por la formación del mismo.

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