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El otro día leyendo las noticias del sector inmobiliario una llamo nuestra atención. Hablaba de un programa pionero en Nueva York, que se está empezando a aplicar en España.

Se trata de dotar a algunos sin techo de una vivienda. La diferencia con otros programas sociales estriba en que no se trata de que el transeúnte vaya pasando por diferentes etapas de adaptación (alberque, centro, pensión, piso compartido, etc.) sino que desde el inicio se le concede una vivienda.

No entramos en este blog a valorar el proyecto sino que nos hemos centrado en lo que para un ser humano supone tener un hogar. Las personas que entraron en el programa cambiaron sus hábitos. Abandonaron consumos nocivos y comportamientos de riesgo, para adaptar sus horarios y costumbres al del resto de sus vecinos.

Lo que nos hace plantearnos el efecto que sobre nosotros tiene el hogar. Un lugar del que salir y al que regresar. Un sitio adaptado a nuestras necesidades y gustos, que nos sirve de refugio, donde nos sentimos en casa. Los usuarios del programa hablan de que ahora tienen algo que perder.

¿Tanto nos ubica mental y emocionalmente el hecho de tener un hogar? ¿Es una necesidad para el mantenimiento del orden social el que cada individuo tenga el suyo? ¿Sin un refugio en el que descansar nos convertimos en guerreros?

 

 

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Desde estas líneas quería transmitiros de forma sencilla los efectos que sobre la venta de vivienda de segunda mano tendrá la reforma fiscal que prepara el gobierno. Habéis leído bien, he dicho quería, porque la realidad es que no me es posible describir las consecuencias de forma diáfana.

Algunas cosas sí que nos han quedado claras: La reforma es compleja y se trata de una subida de impuestos.

La subida viene motivada porque se suprimen dos bonificaciones fiscales (las correcciones monetarias y los coeficientes de abatimiento que se aplican en el IRPF a las plusvalías generadas por la venta de viviendas) que rebajan el IRPF de las plusvalías generadas. Esta subida se ve suavizada en parte por la bajada los tipos impositivos a partir de enero de 2015. Vayamos desgranando la reforma.

El caso más obvio de encarecimiento es el de las viviendas compradas antes del 31 de diciembre de 1994. En este caso la conclusión sí que es precisa, conviene vender antes de la reforma ya que se eliminan los coeficientes de abatimiento, que reducían la factura fiscal para la venta de aquellos bienes patrimoniales (tanto acciones como viviendas) comprados antes del 31 de diciembre de 1994.

También se suprimen los coeficientes de corrección monetaria en el cálculo de la ganancia o pérdida patrimonial. Se aplicaban para eliminar el efecto de la inflación sobre la revalorización del precio de los activos inmobiliarios. En los Presupuestos Generales del Estado de 2015 ya no aparecen los coeficientes por los que se actualizaba todos los años esta bonificación.

Para saber si te conviene vender este año o esperar al 2015 es necesario estudiar cada caso particular. Para facilitarnos el cálculo Cinco Días ha generado un simulador de costes que tal vez pueda aclararle su situación.

¿A ustedes qué opinión les merece la reforma?

 

Sin títuloNo es la primera vez que en este blog hacemos referencia a la disparidad existente entre las fuentes de datos del mercado inmobiliario, pero esta vez los datos oficiales del Ministerio de Fomento y del INE muestran tendencias contradictorias.

Con la publicación de los datos referidos al segundo semestre de 2014, Fomento dice que la tendencia es un descenso en los precios, mientras que el INE habla de crecimiento.

No nos cansamos de repetir que cuando se habla de datos hay que analizar con detalle el periodo al que se refieren, la metodología que utilizan y las bases que toman como referencia.

En concreto en este gráfico el Ministerio de Fomento comienza su serie en 2005 y basa sus datos en tasaciones, el INE comienza sus datos en 2003 y basa sus datos en los notarios aunque utiliza una metodología, armonizada a nivel europeo, para evitar comparaciones heterogéneas entre pisos.

Existen dos métodos para las estadísticas de precios, los que se basan en transacciones [INE, Fomento (cuando publica el número de compraventas),  registradores y notarios] y los basados en tasaciones [(TINSA, Sociedad de tasación y Fomento (Índice de Precio de Vivienda)]

Algunos expertos valoran que los datos de notarios son lo que nos dan una idea más inmediata porque son los primeros en dar fe de las compraventas, mientras que los de tasaciones son expectativas de venta y por tanto tendencias a futuro, así lo recoge El Mundo

Nosotros seguimos mostrándonos escépticos. Nos gusta conocer los datos y saber de dónde vienen, las opiniones os la dejamos a vosotros. ¿Creéis que la tendencia en el precio de la vivienda es creciente o decreciente? ¿Ambos datos hablan de una estabilización en los precios? ¿Qué opináis?

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Cómo es habitual en nuestro blog somos escépticos a las conclusiones que sobre los datos hacen los diferentes actores del mercado inmobiliario. Ahora le toca el turno a las hipotecas. El INE publica los datos de mayo y unos mismos datos dan para dos titulares distintos La firma de nuevas hipotecas sobre vivienda apunta a la estabilización como recoge El Mundo y La firma de hipotecas sobre viviendas cae un 3,4% en mayo tras dos meses de descensos, como aparece en el rotativo El Confidencial.

Los datos nos dicen que se firmaron 17.963 nuevas hipotecas sobre viviendas en mayo, un 3,4% menos que el mismo mes del año anterior. Si realizamos la comparativa con el mes de abril apreciamos un crecimiento del 17,2%. El año anterior ese aumento entre los dos meses fue del 5,1%. Estos datos suponen una bajada con respecto al año anterior, pero de un porcentaje mucho menor (3,4% frente a descensos del 50%) que en años anteriores.

En concreto 99.164 euros es el importe medio de estas hipotecas constituidas, lo que supone un 2,6% más que en el mismo mes del año anterior.

En lo que se refiere a localización Andalucía (3.284), Cataluña (2.800) y Madrid (2.731) son las que registraron mayor número de hipotecas y donde se ha prestado más dinero Madrid (399,9 millones), Cataluña (315,6 millones) y Andalucía (277,7 millones).

Aunque el número de hipotecas ha descendido a nivel nacional un 3,14 respecto a mayo del 2013, hay ocho Comunidades Autónomas que han registrado subidas. De ellas, Comunidad Valenciana (+23,6%), Asturias (+17,9%) y Extremadura (+13,7%) son los aumentos más notables. Los descensos los encabezan La Rioja (-29,3%) y Andalucía (-17,7%).

Debemos recordar que estos datos los publica el Instituto Nacional de Estadística (INE), que a su vez los obtiene de las de escrituras públicas realizadas en meses anteriores en los registros de la propiedad.

A la vista de estos datos, ¿tú dirías como El Mundo que el mercado inmobiliario se está estabilizando o recalcarías el descenso en las hipotecas como hace El Confidencial?

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El Confidencial recogía hace días un artículo al hilo de la oportunidad de comprar casa

Para los autores de la noticia los precios han tocado fondo, tras ajustarse en torno al 40%. Hablan de que incluso podría estar habiendo repuntes en algunas localizaciones concretas. Unen este factor a un bajo tipo de interés y una pequeña apertura en la concesión de crédito.

Valoran que aunque no estamos en los niveles del auge inmobiliario, los datos les hablan de un aumento en las ventas que ellos atribuyen a quienes el boom no pudieron acceder a la vivienda por precio y en la crisis por falta de capital. Este colectivo que hasta el momento tendría que haberse decantado por el alquiler como opción principal, se plantea la compra como la opción más apreciada por los españoles.

Nos advierte que aunque los expertos hablan de dos años en los que los tipos de interés (0,25%) y el Euribor (0,5%), se mantendrán en mínimos, a posteriori con el despegue de la economía aumentaran y recuerda que el 2008 el Euribor rozaba el 5,4%.

¿A ti que te parece es un buen momento para comprar piso?

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Hemos hablado anteriormente del freno en el descenso de compraventas e incluso de su incipiente evolución positiva. Estos datos nos han hecho meditar en anteriores post  sobre si nos encontramos tocando suelo en la crisis inmobiliaria, pero un nuevo dato nos hace replantearnos la cuestión,y así lo refleja el diario El Mundo

Hablamos de los precios. No son ya sólo las compraventas las que empiezan a aumentar, sino que los precios dejan de bajar. Lo hicieron ya en otras zonas en que la demanda era mayor que la oferta: determinadas capitales, algunas zonas de Madrid, etc.

Este artículo va más allá y nos habla del fin del descenso de precios en la costa. Los analistas inmobiliarios hablaban del fin del reajuste en zonas de amplia demanda, pero vaticinaban la continuidad en el descenso de precios  de la vivienda situada en costa.

Frente a estas hipótesis los datos de Baleares y Canarias recuperan los niveles de hace un año al subir un 0,1% y los pisos situados en la costa mediterránea registran su tercera subida mensual seguida. La duda que se nos plantea es si un 0,1% es un incremento que invite a sacar conclusiones.

Este dato está en consonancia con el planteamiento del post anterior: la crisis parece haber tocado fondo. La  zona más castigada es todavía la costa mediterránea, aunque el hecho de que durante tres meses seguidos los datos no hablen de descenso de precios  dibuja un escenario mejor que el de estos últimos años.

Es posible que siga habiendo reajustes y tendremos que seguir observando las tendencias prestando especial atención a la localización que es la clave en el precio inmobiliario, para abandonar nuestro excepticismo.

A la luz de estos nuevos datos tú qué dirías ¿la crisis ha tocado fondo?,  ¿seguirán los descensos de precios iniciados en 2007?

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Las últimas noticias aparecidas en prensa, en concreto en El Confidencial y en El Mundo hablan de que la crisis inmobiliaria ha tocado fondo.

¿Es real esta lectura de las estadísticas?

El Ministerio de Fomento dice que en el primer trimestre de 2013 hubo un 48,3% más que en el mismo periodo del 2012 (81.358 compraventas en 2013 y 54.835 en 2012).

El INE habla de un 5,3%de crecimiento interanual respecto a abril del año anterior (24.968 compraventas en abril de 2013).

El Consejo Superior del Notariado habla de 30.048 compraventas en abril, lo que supone un crecimiento interanual del  11,1%. Además habla de un incremento del 0,7% en el precio de la vivienda en el primer trimestre de 2014.

Los Notarios ofrecen también datos de hipotecas en los que puede apreciarse un aumento en la concesión de crédito para adquisición de vivienda, mientras que disminuye el crédito para la adquisición de otro tipo de inmuebles. El capital medio que se solicita para vivienda se ha reducido en un 4,4% interanual. Además añade que continúa el descenso en los préstamos hipotecarios para la construcción.

Tras la lectura de estos datos hay dos apreciaciones:

1.Diversidad de cifras entorno a la compraventa según la entidad que las publica (recomendamos aquí la lectura de la próxima publicación –Cuántas viviendas se venden en España 2013-realizado por Básico Homes).

2.Es el primer trimestre en que todas las entidades coinciden en que las compraventas e hipotecas no han descendido.

Y tú ¿qué opinas?, ¿volveremos a ver descensos en los próximos meses o se mantendrá una tendencia alcista?

 

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La prensa publicaba recientemente dos artículos relacionados con los desahucios. La primera noticia publicada  hacía referencia a que la banca se adjudicó 49.694 viviendas de particulares en 2013, un 11% más que en 2012. Cifra que no alcanza el 1% de las hipotecas existentes. Casi el 40% de estas viviendas (38.961 en 2013 y 39.051 en 2012) eran vivienda habitual. El Banco de España pública los datos de las adjudicaciones a la banca, pero no a los fondos financieros.

La segunda noticia la publicaba Cinco Días y describe como Sabadell se ha desmarcado del resto de entidades y ninguno de sus expedientes ha concluido en desahucio.

Valoran la situación caso por caso, ofrecen opción a alargar la vida de la hipoteca para adecuar la cuota a la capacidad actual de pago, carencia de capital o concesión de una segunda hipoteca. Si estas medidas no funcionan, ofrecen un alquiler social por 400€ al mes. Ahora mismo tienen 5.000 concedidos.

Otras entidades financieras han empezado a aplicar medidas que rebajen los desahucios: Popular, Caixa Bank, Santander, Bankia, BBVA…

¿Qué es más rentable para los bancos: un desahucio o la política del Sabadell? El problema reside en que la hipoteca es mayor que el precio actual de la vivienda. Partiendo de que en los casos de impagos, se aprecia que el banco no va a recuperar el dinero de esa hipoteca, parece lógico pensar que si entramos en pérdidas estás sean las mínimas. Cualquier refinanciación es por tanto idónea desde esta óptica si en último caso el banco debe hacerse cargo del bien, parece mejor ingresar una pequeña cantidad y permitir que la familia pueda seguir residiendo en ella. En contra de este argumento está la necesidad de capitalizar el bien en el menor tiempo posible por parte de las entidades financieras.

¿Qué argumento te parece más rentable para la banca? ¿Y para la sociedad en su conjunto? Nos gustaría conocer tu opinión.

 

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El Confidencial del 25 de abril de 2014 se hacía eco de una noticia del Banco Sabadell en que anuncia el fin de la crisis inmobiliaria y descarta bajar más los precios.

El Banco explicaba que el descuento máximo que va a aplicar es del 40%. Leyendo la letra pequeña observamos que este dato es una media y que el descuento dependerá de la localización y el tipo de inmueble.

Su objetivo de ventas para 2014 es 2.200 unidades frente a las 3.000 del 2013. Creen que ha mejorado la demanda y que los fondos que ahora compran tienen una vocación de más largo plazo que los anteriores, además cree que está reapareciendo el comprador minorista. Incluso su unidad inmobiliaria va a promover 1.700 viviendas en 2014.

En nuestra opinión, creemos que es un poco prematuro echar las campanas al vuelo; aunque nos gustaría que los precios tocaran fondo y por tanto haya más actividad (hay mucho buen profesional aún en paro) creemos que;

a) los factores demográficos y de renta, por mucho que otros parámetros económicos vayan mejorando, no nos hacen pensar que se ha tocado fondo.

b) hay más lugares (en nº y porcentaje) donde las ventas y por tanto los precios seguirán bajando, que hay localizaciones donde ya se “toca fondo” (algunas zonas de Madrid y Barcelona, cascos urbanos de algunas capitales de provincia…)

c) las hipotecas nuevas sobre viviendas (y en nuestra opinión las ventas de vivienda-próximamente publicaremos un interesante estudio sobre esto-) siguen bajando, como se ha publicado esta semana en la web de INE 

Vosotros, ¿qué opináis? Nos encantará leer vuestros comentarios.

Galatea

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