Se acabó la época en la que la feria era un acto de vanidad, de mostrar cúanto se había ganado en el último ejercicio y demostrarlo con stands majestuosos (casi faraónicos) y saraos con invitados famosos.

Como diría un castizo, se acabó eso de ver «… quien la tiene más grande«.

Situemos las nuevas Ferias Inmobiliarias que se celebran en 2010:

«Una gran oferta de vivienda, condiciones especiales que los expositores quieren trasladar a los visitantes del Salon y sobre todo un emplazamiento capaz de concentrar a expositores y visitantes«. Así define y proclama la organización de SIMA Invierno (Planner Reed), que se celebra en un marco tan curioso como el del Estadio Santiago Bernabeu, del 12 al 14 de febrero.

«Una feria en lugar y en el momento adecuado» reza la información del Outlet Residencial , que se celebra del 19 al 21 de febrero. «Se presentan grandes oportunidades, con una importante y diversificada oferta en vivienda nueva y usada«.

Sendos organizadores parece que han utilizado el sentido común y se han sabido adaptar a las nuevas necesidades de un sector inmobiliario tocado, pero no hundido, donde caben propuestas e iniciativas que ayudan a reactivar las ventas de viviendas. Es el caso de BasicoHomes, empresa creada a mediados de 2009, dedicada a la venta de activos de entidades financieras, que ya estuvo presente en SIMA Otoño de 2009.

Unas condiciones económicas más sensatas para tener presencia activa en la feria, ayudan a que el suelo disponible se haya contratado casi al 100%. Y también que en los últimos 2 años se hayan incorporado al mercado inmobiliario las entidades financieras, con un gran volumen de activos que necesitan vender con celeridad. Para ellos, estas ediciones de los salones inmobiliarios son propicios para lanzar su cartera de inmuebles con unos descuentos que llegan al 40%.

En 2009, SIMA se celebró en un único pabellón, con muchas ausencias de grandes empresas inmobiliarias. Nada que ver con el lustro anterior en el que las ediciones de la feria madrileña ocupaban gran parte de los pabellones de IFEMA.

Sus organizadores movieron ficha y lanzaron SIMA Otoño, que obtuvo 43.000 visitas, un gran dato si se tiene en cuenta el poco tiempo para la planificación y los menores medios para su comunicación.

Podemos hacer una comparativa visual de cómo ha cambiado el panorama en tan sólo 2 años leyendo el resto de la entrada en el enlace de debajo.

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Artículo de Kiko Llaneras, autor de En Silicio, un blog dedicado a datos y gráficas.

Este artículo inaugura una serie dedicada al presente del mercado inmobiliario, y en la medida de lo posible, a su futuro. Y lo hace respondiendo una pregunta sencilla: ¿cuánto han bajado los precios?

Una pregunta sencilla, pero de difícil respuesta. Disponemos de muchos datos, pero son imprecisos, contradictorios, y aunque dicen representar lo mismo, todos representan algo ligeramente distinto. Por eso, y para tratar de dar una mejor respuesta, usaremos tres fuentes complementarias: escrituras, sondeo directo y precios del vendedor.

Precio en escrituras

Desde hace dos años, el Ministerio de Vivienda ofrece datos de precios basados en las escrituras del Consejo General del Notariado. A continuación tenéis representada su evolución (todas las gráficas están expresadas en moneda constante):

  • El precio de transacción ha caído un 8%.
  • Un 6% en vivienda nueva y un 11% en segunda mano.
  • La tendencia sigue siendo bajista.

Al basarse en escrituras, estos datos deben ser matizados. Primero, las escrituras no reflejan los pagos en negro, lo que significaría que la caída real ha sido mayor (si aceptamos que los pagos en negro han perdido importancia). Segundo, las escrituras de pisos nuevos van retrasadas respecto al precio de mercado: los pisos comprados sobre plano se escrituran hoy, pero se compraron hace meses (a precios de entonces). Este efecto se habrá reducido porque cada vez se venden más pisos terminados.

Precio del vendedor

Para continuar, he representado el precio al que los vendedores particulares ponen sus vivienda a la venta (usando para ello los datos de Idealista):

  • El precio del metro cuadrado para vivienda de 2ª mano se ha reducido un 15% en Madrid.
  • Y hasta un 21% en Barcelona.
  • La tendencia indica más caídas, quizás ralentizadas.

Hay que tener en cuenta que son precios de salida y no finales. Es de esperar que en un mercado en contracción como el actual, las negociaciones se habrán endurecido, y que por tanto las caídas de los precios finales serán mayores de lo que reflejan los datos.

Datos de la sociedad de tasación

Por último he usado los datos que ofrece la Sociedad de Tasación: un sondeo de los precios de transacción en promociones de vivienda nueva. Lo mejor de estos datos es que ofrecen una serie larga, lo que permite representar la evolución completa desde 1996, año en el que se inició el periodo alcista.

  • El precio de vivienda nueva ha caído un 16,5% desde su máximo.
  • Pese a eso, el histórico nos dice que el valor actual (1000 €/m2) sigue lejos del de los años noventa (700 €/m2).

En mi opinión, estos datos son mejores que las propias tasaciones, que suelen verse rodeadas de escepticismo —al fin y al cabo son una medida parcialmente subjetiva y sujeta a los intereses de los agentes (p.e. bancos).

Conclusiones

Hemos visto que todas las fuentes reflejan descensos del precio de la vivienda, e indican que éstos continuarán, aunque varían al estimar su magnitud.

Sería posible dar una cifra de consenso, pero tiene poco sentido. Estamos trabajando con datos agregados a nivel nacional, pero es obvio que el precio de la vivienda está estratificado según tamaño, tipología, antigüedad, o ubicación. Éste último criterio es importante: la vivienda es un bien posicional y eso tiene implicaciones (inglés). En definitiva, un análisis más preciso exigiría segmentación.

Para terminar, permitidme subrayar la importancia de la variable precio a la hora de estudiar el mercado de vivienda. La evolución del número de transacciones y su precio nos informan, grosso modo, de la relación entre la demanda y la oferta. Las transacciones han disminuido, y a pesar de eso los precios caen. Eso deja un diagnóstico claro: se ha producido una fortísima contracción de la demanda de vivienda.

Anticipar el futuro de dicha demanda, la fuerza motriz del conjunto, es la clave para anticipar el futuro del sector. Un asunto complejo, e interesante, al que dedicaremos los próximos artículos.

 

Kiko Llaneras es investigador en ingeniería de sistemas, y el autor del blog En Silicio, donde escribe sobre economía, vivienda y otros temas de actualidad usando datos y gráficas. También puedes encontrarle en twitter.

Nota. Es importante no quedarse con las cifras de variación trimestral o anual, porque aunque suelen copar los titulares de prensa, son datos poco informativos: difíciles de comparar, imprecisos y sensibles al ruido. La gráficas con la evolución de los precio (en moneda constante) ofrecen una mejor visión de la realidad y permiten medir las caídas de los valores máximos, un dato que facilita la comparación.

Actualización. En una primera versión dije erroneamente que los datos de la Sociedad de Tasación se basaban en tasaciones. Sin embargo, Sus datos reflejan precios de transacción de vivienda nueva.

Estamos cansados de leer estudios sobre el sector inmobiliario (buenos, malos, regulares y casi siempre sesgados) donde se analizan los «efectos» de diferentes variables (disponibilidad de crédito, tipos de interés, crecimiento económico, efecto riqueza, inflación, …) y todos, sin distinción, se olvidan de la variable más importante: la demografía.

La demanda de vivienda está claramente relacionada con las tasas de nacimiento de… ¡hace treinta años!, y profundamente influída, por los cambios demográficos que afectan a la población.

El resto de las variables, en nuestra opinión, «salpimentan» el comportamiento de la demanda: por ejemplo, con tipos de interés bajos, es más probable que se opte por la compra que el alquiler, pero si no hay nacidos treinta años antes es difícil que se compren viviendas solo porque los tipos de interés están bajos.

Teniendo en cuenta la demografía, se pueden ver de manera diferente dos hechos recientes en nuestro sector:
1) El boom 1996-2006: lo que ha estado detrás del boom es la incorporación de los «baby boomers» (1966-1976) al mercado.

La formación de más de 400.000 hogares anuales a principios del 2000 (el año 1976 marcó la mayor tasa de natalidad: 18,76*) fue el motor fundamental del boom que se vio «potenciado» por bajos tipos de interés, falta de suelo (y por tanto de oferta)… y otros factores que hicieron posible uno de los mayores períodos de crecimiento que ha conocido el mercado inmobiliario.

2) La crisis desde el 2008: No voy a achacar la crisis en sí al descenso de la población, pero sí creemos que hay que tener en cuenta el factor demográfico, en su análisis y evolución:

– A partir de 1976, la tasa de natalidad inicia un descenso importante hasta 11,39 diez años más tarde, y hasta el mínimo histórico de 9,19 en 1996. Esto significa que la demanda de vivienda, generada por los «formadores de hogar» seguirá descendiendo hasta… ¡el 2026!
– El peso fundamental en la demanda de vivienda, por tanto, corresponderá a los «ampliadores de hogar»**.

A lo largo de próximas entradas, iremos desarrollando un poco más nuestro análisis demográfico del sector inmobiliario. Para ello, vamos a contar con un colaborador de lujo: Kiko Llaneras, kikollan, cuyo blog ensilicio.com seguimos muchos «básicos» desde hace mucho tiempo.

Os proponemos una pregunta: si eres hijo único y tu pareja es hija única… ¿os compraríais una casa?… ¡Esperamos vuestras respuestas y comentarios!
* Tasa de natalidad bruta: nº de nacidos por cada mil habitantes.

** Ampliadores de hogar: son los compradores que vienen de otra vivienda, ya sea en propiedad o alquiler, y cuya necesidad deriva de cambios en el hogar: nuevos hijos, mejoras económicas… y no por la formación del mismo.

Fuente imagen.

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