Sin título

Finalmente el Gobierno haciendo caso de las presiones ha retrocedido, en parte, su reforma fiscal en la venta de viviendas de segunda mano. Cuando se vende una vivienda se genera una plusvalía. El contribuyente no paga por el total de esa cantidad, sino que se corrigen en el IRPF por los coeficientes de actualización.

Esto supone una merma de la ganancia a efectos fiscales por la inflación y, en consecuencia, se deben pagar menos impuestos. Además, si la vivienda fue comprada antes de 1994, la plusvalía disminuye aún más por los coeficientes de abatimiento.

Estos beneficios de cara a la tributación fiscal por la plusvalía generada en la venta de la vivienda son los que el Gobierno quería eliminar con la reforma.

Finalmente, se mantendrán los coeficientes de corrección y los de abatimiento seguirán vigentes en transacciones de casas compradas antes de 1995 que se vendan por menos de 400.000 € Este límite económico es el máximo del que disponga un contribuyente para la transmisión de uno o varios inmuebles.

Esta moderación de la reforma se anuncia después de que diferentes actores del mercado inmobiliario, entre ellos, la Defensora del Pueblo, mostrarán su disconformidad con la medida.

La presión social ha conseguido que se suavice la reforma, aunque no ha conseguido eliminarla por completo.

Cinco Días ha elaborado un simulador para calcular el efecto de la reforma fiscal en el caso de venta de casas

¿A ustedes qué opinión les merece la reforma?

logo-sareb¿Qué es exactamente SAREB ? si decimos que es la Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria, la mayoría de los españolitos de a pie no sabrían lo que significa; de hecho por eso se ha trasladado la imagen que es un banco público que han creado para dar salida a la casa de los bancos y que se queda con las hipotecas de la gente.

Pues nada de eso, en concreto SAREB es una sociedad creada para salir de la crisis, para deshacerse de los activos inmobiliarios, para gestionarlos y liquidarlos.

SAREB no compra hipotecas de particulares ni las gestiona, sólo vende préstamos de promotores e inmuebles y así recupera el dinero invertido y reactiva la economía.

Al ser su capital mayoritariamente privado el riesgo que se asume con dinero de los españoles es menor, y sobretodo está previsto que en el año 2027 desaparezca sin costar un euro a los españoles.

A continuación os adjuntamos este video donde explica todo de manera clara y concisa…es muy recomendable para entender qué es y qué significa SAREB

Como sabeis todos los que seguís nuestro blog estuvimos hace quince dias en el SIMA 2013, y con los datos de las visitas a nuestro estand hemos elaborado el perfil del buscador de vivienda de la feria.

Si Comparamos los datos obtenidos este año con los del SIMA 2012 vemos que en esta última feria el vivitante medio es mayor, con menor necesidad de financiación y busca vivienda más barata. Además, el buscador de segunda residencia crece de forma importante. Estas y otras consideraciones las podeis ver en detalle en el informe que os dejamos a continuación, esperamos que os sea de utilidad.

 

 

 

Joven, entre 25 y 35 años, que busca comprar una vivienda de tres dormitorios para casarse o independizarse con un presupuesto entre 125.000€ y 150.000€ y necesita financiar entre el 90% y el 100% de la vivienda.

Este sería el resumen, en una frase, del estudio que hemos realizado sobre el perfil del buscador de vivienda durante el primer semestre de 2012, sobre la base de las 9.665 atenciones comerciales que hemos realizado en Básico Homes (Enero-Junio 2012).

Ahora hemos querido dar un paso más y. apoyándonos en el histórico de datos que empezamos a manejar, podemos presentar un informe comparativo de los perfiles de los buscadores de vivienda entre los años 2011 y 2012 así como profundizar un poco en las diferencias de comportamiento del comprador potencial.

 

COMPARATIVO 2011 2012

Aunque el perfil del buscador de vivienda es muy similar en los dos años, con variaciones en algunos casos muy pequeñas, nos llaman la atención especialmente las siguientes diferencias entre el 2011 y el 2012

  • El presupuesto de búsqueda baja una medía de… ¡50.000€! y se incrementa notablemente la búsqueda de viviendas entre 75.000€ y 100.000€
  • Aumenta ligeramente la edad media de búsqueda.
  • Crece el porcentaje de los buscadores para vivienda vacacional o como inversión.
  • A pesar de los esfuerzos por potenciar el alquiler el buscador de vivienda sigue queriendo comprar.
  • El tipo de vivienda más buscada pasa a ser la de 3 dormitorios frente a la de 2.
  • Empiezan a aparecer un mayor número de personas que buscan mejorar de vivienda.

Es importante destacar que la variación por ubicación geográfica es importante y que los datos presentados son las medias sobre el total de atenciones en todas los lugares donde trabaja Básico Homes.

 

ANÁLISIS POR RANGOS DE EDAD

Menores de 25 años

  • Suponen aproximadamente el 6% de los buscadores de vivienda.
  • Viven con sus padres.
  • Buscan vivienda de dos dormitorios para casarse o independizarse.
  • Quieren comprar y su presupuesto está entre 75.000€ y 100.000€.
  • Necesitan financiación por más del 90% del valor de la vivienda.

Entre 25 y 35 años

  • Son aproximadamente el 41% de los buscadores de vivienda.
  • Viven en régimen de alquiler o con sus padres.
  • Buscan vivienda de tres dormitorios para casarse o independizarse, o para pasar de alquiler a compra.
  • Quieren comprar y su presupuesto está entre 125.000€ y 150.000€.
  • Al menos el 65% necesitan financiación por más del 90% del valor de la vivienda.

Entre 35 y 45 años

  • Son aproximadamente el 25% de los buscadores de vivienda.
  • Tienen vivienda propia.
  • Buscan mejorar de vivienda (76%) y empieza a aparecer el comprador de residencial vacacional (18%).
  • Quieren comprar y su presupuesto esta entre 15o.000€ y 200.000€.
  • El 51% necesita financiación por menos del 90% del valor de la vivienda.

Entre 45 y 55 años

  • Son aproximadamente el 16% de los buscadores de vivienda.
  • Tienen vivienda propia.
  • Un 55% buscan vivienda habitual, mayoritariamente de dos dormitorios, pero ya aparece un 32% que busca vivienda vacacional.
  • Quieren comprar  y su presupuesto varía en función del destino de la vivienda: si es residencial habitual se sitúa entre 150.000€ y 200.000€ y si es vivienda vacacional, está entre 75.000€ y 100.000€.
  • Apenas un 38% necesita financiación por más del 90% del valor de la vivienda.

Mayores de 55 años

  • Son aproximadamente el 12% de los buscadores de vivienda.
  • Tienen vivienda propia.
  • Continuan buscando residencia vacacional un 33%.
  • Quieren comprar  y su presupuesto está entre 75.000€ y 100.000€.
  • Solo un 15% necesita financiación por más del 90% del valor de la vivienda.


 

A través de la Asociación Profesional de Gestión de Adjudicados (apGA), se está organizando, ExpoSuelo, el primer encuentro profesional sobre el suelo desde el inicio de la crisis.

Recurrentemente leemos en prensa, que uno de los “grandes agujeros” de esta crisis es el suelo (urbano, urbanizable o rústico) en manos de las instituciones financieras: que si los precios actuales no corresponden con los precios financiados, si se van a poder desarrollar o no y muchos menos construir…

Pero, paralelamente -con al desconocimiento del gran público- ya se han puesto en marcha iniciativas de desarrollo o de promoción de algunos suelos, tanto directamente por las propias instituciones financieras como en colaboración con promotores o gestores de cooperativas y comunidades.

Además, sigue habiendo empresas o instituciones propietarias de suelo, muchas veces vinculados a su actividad principal, que siguen gestionando y trabajando.

La celebración de ExpoSuelo es una gran oportunidad, para que -por primera vez desde el inicio de la crisis- los profesionales del sector, instituciones financieras, organismos y empresas puedan debatir y conocer qué está ocurriendo con la principal materia prima del sector inmobiliario.

Una cita a la que aconsejamos asistir

ExpoSuelo
Madrid, del 25 al 26/Octubre 2012

Palacio de Exposiciones y Congresos
Pº de la Castellana 99
28046 Madrid

Joven entre 25 y 35 años que busca comprar vivienda habitual de tres dormitorios con un presupuesto de 150.000€ y que necesita financiar más del 90% de la compra. Este es el resumen del estudio que hemos realizado con los visitantes al estand de BásicoHomes en URBE Feria Inmobiliaria del Mediterraneo que tuvo lugar en Valencia ente el 25 y 27 de este mes de Mayo.

Aquí os dejamos el estudio completo:

 

 

No siempre lo que mal empieza, mal acaba: hay veces que lo que empieza mal… termina muy bien 🙂

Dejadme contaros una historia…

En julio del 2010 una institución financiera, nos adjudicó para la venta una promoción en El Vergel (Alicante), Residencial Turquesa… ¡bien!, pensé, una nueva promoción, más trabajo…

Cuando fuimos a conocer Residencial Turquesa, ¡vaya susto!… teníamos 14 viviendas terminadas y dispuestas para la venta, y -porque siempre hay un pero o una y- unas estructuras  grises rodeando las zonas comunes, de la promoción sin terminar que había dejado el promotor… ¡glups!  Y para “redondear” varias de las promociones competidoras en los alrededores, estaban completamente abandonadas… ¡reglups!

El panorama no era bueno -malo, más bien- pero si teníamos una promesa de la entidad financiera y un sueño común: “vamos a terminarlo y dejarlo reluciente para que podáis venderlo todo“. Y, claro, una que ya es mayorcita, mirada de incredulidad, salpimentada con un poco de ironía y también de esperanza.

Pues hoy, meses después, esa promesa es una realidad. Ya hemos vendido 10 unidades de las 14 iniciales -¡en una promoción de costa!- y la promoción esta casi terminada, con el reto tan grande que ha supuesto hacerlo en esta época en la que solo se habla de crisis. Da gusto ver como los obreros trabajan y el resultado que están consiguiendo: han trasformado un erial en un “vergel”, haciendo honor al pueblo.

Nuestros primeros clientes, que en su día creyeron en nuestras palabras y promesas, son hoy propietarios felices de viviendas en un entorno espectacular, una urbanización que es la envidia de la competencia… ¡ahora a buscar los últimos propietarios para que la disfruten!… 🙂

¡Ah! y la entidad financiera es IberCaja a través de Residencial Murillo, su empresa inmobiliaria… ¡ahora ya no pongo cara de incrédula salpimentada con ironía! Simplemente estoy feliz…

 

Hace unos días nuestro compañero Robert Evans nos hizo llegar un artículo, publicado en Reino Unido, sobre los mercados inmobiliarios en el mundo, y nos ha parecido tan interesante que hemos decidido traducirlo para compartirlo con todos vosotros.

LOS 8 MERCADOS INMOBILIARIOS MÁS DEPRIMIDOS

Más de 20 países podrían haber estado en nuestra lista de los mercados inmobiliarios más deprimidos del mundo, pero creemos que nuestra selección es la más representativa que se puede hacer en este momento.

Antes de que leas el análisis,  ¿qué hemos tenido en cuenta para los inversores?

La posibilidad de encontrar precios bajos y bancos que faciliten la financiación para inversiones solventes. Esto significa que en algunas áreas podrás encontrar  fantásticos créditos hipotecarios por encima del 100% del LTV y precios increíblemente bajos ofrecidos por la propiedad, e incluso por la entidad financiera.

Por supuesto, toda esta oferta en mercados deprimidos, (sobre todo en europa) pueden transformarse en malas noticias para inversores imprudentes que pueden acabar comprando en áreas sin recorrido positivo durante los próximos veinte años, en pueblos fantasmas donde la oferta excede a la demanda, o donde los turistas son visibles por su ausencia, y los edificios son construidos por corporaciones inestables, como ha ocurrido en Chipre por poner un ejemplo.

Con todo esto en mente, ahora es tan importante saber elegir el mercado al que dirigirse, como escoger un asesor experto que pueda asesorarle en cuanto a:

– La calidad del proyecto.

– La viabilidad de la financiación.

– La localización.

– Rentabilidad prevista.

– Mercado de alquiler.

Si carece de alguna de estas informaciones, no importa lo que le dicte su corazón, desde el punto de vista de la inversión es mejor no realizarla. El conocimiento local es vital para la evaluación de la inversión, más si cabe cuando estamos hablando de los mercados más deprimidos del mundo.

Irlanda: El desplome de los precios continúa en Irlanda, y se ha acelerado el ritmo hasta un 8,5% a nivel nacional, lo que significa que los precios, incluso en Dublín, están hasta un 50% por debajo de su pico de 2007. La caída de la rentabilidad de los alquileres y las subastas de propiedades en dificultades podrían señalar que ahora es el momento de encontrar verdaderas gangas, pero  ¿Cuál es el tope de caída en un escenario de bajada de precios en un contexto de incertidumbre económica?

Veredicto: Puede encontrar negocio en subastas.

Estados Unidos: El mercado inmobiliario de EE.UU es donde comenzó  la crisis sub-prime  y parece que no se ve el final en algunos estados como en Florida, aunque hay indicios de que este mercado ha tocado fondo y los precios están comenzando a reflotar.

Veredicto: Un mercado solo para inversores experimentados.

Hungría: Moodys acaba de rebajar la calificación de Hungría al nivel de bono basura.  Las tasas de interés están por encima del 6´5%. Los primeros signos del impacto de estas tasas de interés en el mercado hipotecario es que aumenta la oferta de propiedades con problemas de pago.

Veredicto: Incluso en los buenos tiempos el mercado de este país es incierto.

Grecia: Sus coqueteos con la bancarrota pueden convertirlo en el primer país en salir del euro. Demasiada incertidumbre y alto riesgo para cualquier persona, incluso para el inversor más experimentado. Comprar una propiedad en Grecia ahora mismo podría hacer que te quemases las manos ya que un posible retorno al Dracma haría que tu propiedad redujese su valor a la mitad.

Veredicto: No vale la pena el riesgo.

Bulgaría: Los precios siguen en caída libre en la capital, las estaciones de esquí, y en la costa, donde muchos inversores británicos e irlandeses ya están atrapados en un mercado donde los inquilinos son muy difíciles de conseguir y en donde incluso ya hay historias desafortunadas de inversores sentados a las puertas de propiedades que antes fueron suyas.

Veredicto: El mercado seguirá cayendo en 2012

Chipre: Caída de precios inmobiliarios, falta de claridad y trasparencia, corrupción, exceso de oferta y desarrollos de muy baja calidad. Desafortunadamente los bancos no están dispuestos a ofrecer incentivos a los inversores extranjeros para que compren las propiedades, algo que intentan evitar por ahora.

Veredicto: Las cosas empeorarán antes de mejorar.

España: El exceso de oferta y una economía al borde de la necesidad de un plan de rescate han puesto una gran presión sobre el mercado inmobiliario de este país con caídas de precios desde el año 2008 incluso en zonas de costa como Marbella. Ahora es posible comprar propiedades al 60% de su valor incluso con el 100% de financiación. Si los bancos están dispuestos a prestar esa cantidad, sin depósito, deben estar seguros de que el mercado ha tocado fondo especialmente en las zonas costeras.

Veredicto: Invierte ahora si quieres encontrar una ganga en zona costeras.  Es poco probable que algunas propiedades bajen más, pero necesitas conocer el mercado para conocer las verdaderas oportunidades.

Portugal: El mercado inmobiliario en Portugal, como en otros países de Europa, ha sido duramente golpeado por la crisis de la deuda soberana. Mientras que en las ciudades de Portugal la población dice no a las medidas de austeridad de su gobierno, el gobierno intenta atraer de forma activa a los inversores hacia las principales zonas de costa como Vilamoura. En comparación con España la diferencia entre la oferta y la demanda es menos pronunciada por lo que cuando las condiciones económicas mejoren los inversores podrían conseguir un buen retorno de su inversión comprando propiedades con descuentos interesantes.

Vertedicto: Puede ser complicado encontrar financiación hipotecaria pero no imposible y existen buenas oportunidades para invertir en producto de costa.”

Esperamos que nuestra traducción haya mantenido el espíritu del original, pero lo podeis comprobar haciendo click aquí

Mariano Rajoy, en su discurso de investidura, ha anunciado varias medidas en materia de vivienda para intentar activar el sector inmobiliario durante el próximo año.

Entre las medidas anunciadas están:

– Mantener el IVA en el tipo superreducido para la adquisición de vivienda en el caso de compra de vivienda habitual con un límite en su precio de adquisición. No ha anunciado el límite.

– Recuperación de la deducción en el irpf por inversión en la compra de la vivienda habitual.

Esperemos que estas medidas tengan el efecto deseado. 🙂

 

 

Hasta que sepamos “qué opina” el Gobierno de la dación en pago, lo que no cabe duda es de que es una alternativa, más que interesante, al embargo. Es una fórmula importada de los Estados Unidos. En Europa existen otras opciones y cada país las utiliza como mejor le conviene.

El Gobierno analiza las consecuencias de la implantación de la dación en pago teniendo en cuenta unos factores determinantes:

  • el impacto directo sobre el sector financiero -el mercado hipotecario se vería muy afectado y
  • el valor de la garantía inmobiliaria en España, que se reduciría considerablemente

¿Qué es la dación en pago?

Es una fórmula sencilla que se recoge en el artículo 140 de la Ley hipotecario española en la que se puede negociar con el banco la entrega de la vivienda cuando ya no se pueda hacer frente al préstamo, y así poder saldar la deuda adquirida en el momento de compra.

Es una opción válida para el dueño de inmueble ya que consigue romper la relación con el banco de una manera fácil, aunque pierda su vivienda. Si embargo, no es la mejor solución para las entidades financieras que se encuentran que su cartera de inmuebles crece sin parar, sobre todo en épocas de crisis.

Lógicamente, la dación en pago está en manos de la entidad bancaria en cuestión ya que depende solo de ella el que se lleve a cabo. Analizar la calidad del inmueble y la posible rentabilidad del mismo. Tendrá, en cuenta, sobre todo, la no recuperación del préstamo concedido.

Dentro de esta opción se puede contemplar modificar la relación contractual con el dueño del inmueble. Se otorga la dación en pago de la vivienda y se modifica el contrato de venta que mantienen por uno de alquiler. El dueño de la casa puede seguir viviendo y el banco, de alguna manera, mantiene el inmueble vivo.

Las repercusiones más inmediatas de la dación en pago, es el encarecimiento de las hipotecas por el riesgo que supone que las entidades financieras, cada vez, tengan más stocks de pisos impagados.

Las cifras son bajas en España, pero no dejan de ser alarmantes, además de significativas y representativas de un sector complicado en los últimos años. En 2010 se produjeron entre 30.000 y 40.000 daciones en pago. En 2008, la cifra ascendió a las 44.000 viviendas.

¿Cuál es el procedimiento de la dación en pago?

  1. La solicitud de la dación en pago ha de hacerse antes de que empiece el proceso del embargo del inmueble
  2. Hay que hacer una tasación de la vivienda cuyo coste corre a cargo del deudor
  3. El banco revisará el informe de la tasación y valorará todas las cicunstancias que rodean la operación
  4. Firma ante notario de la dación en pago. Sobre todo en el colectivo de emigrantes, es la mejor opción ya que el banco valora mucho la posibildad de no cobrar la deuda.